Desvendando o “habite-se” para a regularização imobiliária

O que é habite-se?

O Habite-se é uma certidão expedida pelas Prefeituras Municipais, que tem por finalidade atestar que a construção foi concluída e que o imóvel está em conformidade com todas as exigências legais daquela municipalidade, tanto ambientais quanto de salubridade, pronto para ser habitado.

Para que o habite-se possa ser expedido, primeiro a construção teve estar regular junto a Prefeitura local, isso quer dizer, a obra teve ter o Alvará de construção. Sem o alvará de construção o habite-se não é emitido.

Qual a diferença entre o Habite-se e o Alvará de Construção?

O Alvará de construção é uma autorização do município local para a realização da construção. Esse documento deve ser emitido antes da obra começar.

Já o Habite-se é um documento emitido somente após a conclusão da obra.

No mesmo processo na prefeitura em que é emitido o Alvará é emitido também o Certificado de Conclusão de Obra.

O que é a averbação do Habite-se?

A averbação do Habite-se é a anotação desta certidão junto à matrícula do terreno, atestando a existência da construção. Essa averbação é feita no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

Na linguagem técnica essa certidão do habite-se, geralmente é conhecida como Auto de Conclusão de Construção, Certificado de Conclusão de Obra, ou ainda, Alvará de Utilização e popularmente conhecido simplesmente como habite-se. Cada cidade adota a sua própria terminologia, mas a sua finalidade é sempre a mesma.

Quem emite o Habite-se?

A certidão de habite-se é emitida pela Prefeitura do local da construção. É ela que, por lei, tem poderes para avaliar o projeto arquitetônico, conferir se ele se encontra dentro das exigências do Código de Postura e de Obras, Plano Diretor, e ainda atende às normas sanitárias e ambientais. Assim sendo cumprida todas as normas legais, o projeto arquitetônico é aprovado, sendo autorizado a construção (ou regularização se for o caso) com a emissão do Alvará de Construção, e após a sua conclusão a certidão do habite-se é emitida.

Quando deve ser requerido?

O Habite-se deve ser requerido após a conclusão da construção. Essa certidão deve ser solicitada para regularizar uma construção residencial unifamiliar ou empreendimento residencial ou comercial. O Habite-se é o último documento emitido após a conclusão de uma obra quando ela é regular.

Para a construção de um imóvel, ou empreendimento, o proprietário, pessoa física, ou construtora, ou incorporadora, primeiro deve regularizar a obra, e para isso são apresentados diversos documentos à Prefeitura, entre eles o projeto arquitetônico, como você verá mais abaixo.

Após a análise desses documentos é emitido o alvará de construção que é a autorização para a construção. Então, com a conclusão da construção é solicitado à prefeitura o Habite-se.

Quais são as consequências da construção sem o Habite-se?

A ausência do habite-se, gera um problema para o imóvel, tanto para quem construiu para morar ou para vender, quanto para quem comprar um imóvel sem esse documento.

O Habite-se, precedido do alvará de construção, garante que a construção não irá pôr os seus moradores em perigo, tanto em termos de estrutura, quanto de salubridade da construção.

Portanto, imóvel sem habite-se não será possível efetuar financiamento, tanto para vender quanto para comprar, sem ele o banco não financia.

A edificação pode ser inclusive multada. E, caso se tratar de construção comercial, não pode ser expedido o alvará de funcionamento. Outra questão, é que a construção pode ser demolida. A demolição pode ocorrer se ela não puder ser regularizada.

Isso pode acontecer, por exemplo, quando é construída em área proibida, (margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas), ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos, entre outros motivos. Além disto, se a construção for comercial, sem o Habite-se não pode ser concedido o alvará de funcionamento de qualquer atividade no imóvel.

O habite-se tem como escopo atestar que a sua obra foi corretamente conduzida, atendendo à legislação em vigor, encontrando-se segura para ocupação dos futuros moradores e apta a ser utilizada, e que inclusive foi preparada com as instalações elétricas adequadas.

Quem pode solicitar o Habite-se?

Tanto os proprietários, incorporadoras como as construtoras quando terminam uma obra devem solicitar o Habite-se.

Assim, o proprietário do imóvel, pessoa física, incorporadora ou construtora, podem fazer a requisição perante as Prefeituras do seu Município, a qual enviará um técnico da engenharia civil ao local, a fim de vistoriar e constatar se a construção está realmente em conformidade com o projeto arquitetônico apresentado e aprovado anteriormente.

Para que o Habite-se é usado?

O Habite-se, por geralmente, é o primeiro passo para regularização de qualquer tipo de imóvel, seja residencial, unifamiliar, empreendimento ou incorporação. Essa certidão de conclusão e aceitação da obra tem três finalidades.

A primeira é da abertura do cadastro do imóvel junto a Prefeitura, e a partir de então, ele passa a existir legalmente e serão emitidos os tributos municipais, como o IPTU.

A segunda à sua averbação, no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), na matrícula. Com essa averbação a construção é individualizada e passa a ter existência legal.

Veja que antes da averbação da construção junto ao RGI, na matrícula só existia o terreno, ou eventualmente, o imóvel que foi demolido.

A terceira é a de informação para a Receita Federal. Assim, em conclusão, o Habite-se serve para regularizar a construção junto a Prefeitura e junto ao Cartório do RGI e sem ele a construção é irregular.

É possível regularizar uma construção sem o Habite-se?

Sim, é possível regularizar uma construção sem o habite-se. As Prefeituras podem emitir um documento em substituição ao habite-se que é utilizado para regularizar a construção. Com esse documento de regularização a construção pode ser averbada no RGI e no cadastro imobiliário da prefeitura. Mas existem inúmeros imóveis que não tem o habite-se, mas estão regulares, tanto no Cartório do RGI quanto na Prefeitura.

Isso acontece porque antigamente, especialmente antes da Constituição Federal de 1988, a prefeitura fazia o lançamento espontâneo da construção (de ofício), e os Cartórios faziam a averbação da construção apenas por solicitação verbal. Assim, certamente você pode se deparar com imóveis antigos que estão regulares sem ter essa certidão de conclusão de obra.

Quais são os documentos necessários para solicitar o Habite-se?

Cada prefeitura tem a autonomia para estabelecer os critérios para a concessão do Habite-se. O mesmo acontece quanto aos documentos que são exigidos.

No entanto, há duas situações distintas, que são a da construção irregular e da regular. Para cada uma dessas situações os documentos necessários são diferentes. Se a construção foi regular, o Habite-se é consequência natural do processo de licença.

É no mesmo processo da licença que o Habite-se é concedido. Dessa forma, a maioria dos documentos necessários já se encontram nesse processo que, em geral, são:

• RG e CPF do requerente ou, se for uma pessoa jurídica, seu CNPJ e o Contrato Social
• ART ou RRT do profissional responsável pelo projeto arquitetônico e pela execução da obra
• Capa do IPTU do imóvel e o número de Cadastro Municipal deste;
• Cópia do projeto arquitetônico;
• Certidão de nada consta de débitos junto a prefeitura, ou equivalente.
• CREA (Conselho Regional de Engenharia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do profissional responsável pelo projeto e pela execução da obra e sua Inscrição Municipal

Dessa maneira, para a construção regular, basta se fazer um requerimento comunicando a conclusão da construção e se pagar a taxa para a sua emissão e o ISS. O ISS (Imposto Sobre Serviços) é cobrado pelas prefeituras, porém, ele somente será devido se ele já não foi recolhido durante a construção, pela construtora, ou pelo MEI, em caso de profissionais autônomos.

Se não foi pago, ele será cobrado por m2 da construção, conforme critérios da prefeitura. Quando a construção é feita em área proibida, margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas etc. ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, tamanho dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos.

É possível obter Habite-se de imóvel usado, antigo, ou já construído?

Sendo o imóvel já construído o caminho a ser seguido é a sua regularização. Nesse caso a certidão emitida não é o Habite-se, e sim uma Certidão de Regularização.

O Certificado de Regularização e o Habite-se são documentos diferentes, porém equivalentes. Assim, se o imóvel foi regularizado, possuirá o Certificado de Regularidade. Se teve o pedido de construção aprovado (Alvará de Construção), foi executado e concluído, então poderá ser solicitado o Habite-se.

O imóvel deverá ter um ou outro. Se não tiver, o seu proprietário deve abrir uma solicitação junto à prefeitura apresentando todos os mesmos documentos que são exigidos para o Alvará de Construção.

Porém, como a construção já está concluída, o seu proprietário corre o risco de ter a certidão de regularização negada e, nesse caso, o imóvel pode até ser demolido.

Quando a construção é feita em área proibida, por exemplo margem de estradas ou de rios, área de proteção ambiental, encostas etc., ou sem condições de salubridade (falta de ventilação mínima, ausência de garagem, dimensionamento dos cômodos) ou falta de afastamento mínimo da via pública ou dos vizinhos. Por isto que, se você vai comprar uma casa é importante verificar se ela está devidamente regularizada e possui o Habite-se.

A obrigação de apresentar o Habite-se é do vendedor, e não do comprador procurar essa informação, uma vez que quem vende deve entregar todos os documentos do imóvel.

Para regularizar o meu imóvel preciso só do Habite-se?

Não é somente o habite-se que faz com que o imóvel esteja regular. Além dele é necessário à sua averbação junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Para isso o ISS e o CND devem estar pagos.