O que é REURB Regularização fundiária, para que serve e os seus benefícios para o município?
A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um instrumento legal previsto na legislação brasileira para regularizar áreas urbanas ocupadas de forma irregular, ou seja, áreas em que as pessoas construíram suas moradias sem seguir as normas legais de ocupação do solo, como loteamentos clandestinos, ocupações informais, entre outros.
Este conjunto de medidas (jurídicas, sociais, urbanísticas e ambientais) que visa regularizar núcleos urbanos informais consolidados, integrando-os às cidades e titulando os ocupantes. Seus instrumentos, procedimentos, fases e requisitos encontram-se previstos na Lei nº 13.465/2017 (Lei da Regularização Fundiária Urbana) e no Decreto nº 9.310/2018 (Decreto Regulamentador da Lei da Regularização Fundiária Urbana).
A REURB tem o objetivo de legalizar essas ocupações, conferindo título de propriedade aos ocupantes, e regularizar a situação das áreas, tornando-as parte integrante do espaço urbano formal.
A regularização fundiária, em geral, é um processo que busca regularizar a situação jurídica das propriedades e das ocupações de terra, garantindo direitos de posse e propriedade aos ocupantes, além de promover o desenvolvimento urbano sustentável. A REURB é um tipo específico de regularização fundiária voltada para áreas urbanas irregulares.
Há dois tipos principais de REURB:
- REURB Social: Voltada para a regularização de áreas ocupadas por população de baixa renda, priorizando o acesso à moradia digna e a regularização das áreas ocupadas, sem custos para os beneficiários.
- REURB de Interesse Social: Voltada para a regularização de áreas ocupadas por população de baixa renda e de interesse social, mas também inclui áreas ocupadas por população de renda mais alta, desde que atendam a critérios específicos. Nesse caso, pode haver custos para os beneficiários.
Com a regularização fundiária, é possível solucionar problemas como:
• Parcelamento irregular do solo;
• Falta de infraestrutura essencial;
• Ausência de propriedade formal dos ocupantes;
• Irregularidades urbanísticas
• Irregularidades urbanísticas e ambientais.
Quais são os benefícios para o município, com a regularização fundiária?
1 – Atualização do cadastro imobiliário
Com um cadastro imobiliário atualizado, políticas públicas podem ser planejadas de forma mais adequada;
O cadastro correto dos contribuintes torna a arrecadação tributária mais eficiente.
O cadastro das edificações permite ao Município controlar a existência de obras ilegais. Por conseguinte, aprimora a fiscalização do cumprimento de suas regras urbanísticas e torna o monitoramento do ordenamento territorial mais efetivo.
2 – Aumento da arrecadação municipal
Com a formalização da propriedade e o cadastro global das unidades, torna-se mais fácil ao Município cobrar o IPTU dos contribuintes a partir de informações atualizadas sobre o tamanho do terreno, sobre as edificações e sobre o valor venal;
A existência de imóveis regulares impulsiona o mercado formal, aquecendo o mercado imobiliário e incrementando a arrecadação do ITBI nas transações posteriores à regularização (vendas, financiamentos etc.);
Com mais imóveis regulares, mais obras/serviços/empregos passam a existir; logo, há aumento da arrecadação de impostos sobre serviços (ISS).
Nas regularizações fundiárias de interesse específico realizadas em áreas municipais, há receita gerada pela alienação/indenização dos imóveis públicos.
3 – Oficialização do sistema viário e da identificação das quadras/lotes
Após a Reurb, os logradouros, bem como as quadras e os lotes, passam a ter denominações oficiais, facilitando a localização dos endereços dos imóveis no Município e possibilitando, inclusive, a adoção de placas de nomenclaturas das ruas.
4 – Controle do patrimônio público municipal imobiliário
Com a Reurb, as áreas públicas municipais (ruas, praças, bosques, escolas, creches etc.) são matriculadas no Registro de Imóveis, aprimorando o controle do patrimônio público municipal imobiliário e permitindo que a municipalidade possa aderir e/ou acessar convênios e/ou recursos que exijam propriedade formal dos bens imóveis.
5 – Valorização dos imóveis do município
A implantação de infraestrutura e benfeitorias na Reurb gera valorização dos imóveis regularizados, aumentando o patrimônio de todos os beneficiários.
6 – Integração dos núcleos urbanos informais consolidados à cidade
A Reurb resulta na melhoria das condições de acesso a serviços públicos essenciais e de cidadania, viabilizando a promoção de infraestrutura essencial aos núcleos regularizados com a correção das desconformidades urbanísticas e ambientais e gerando uma melhoria da qualidade de vida de todos os seus ocupantes.
7 – Impulso na economia
Há um fomento ao comércio local, pois, com a regularização fundiária, passa a haver maior circulação de dinheiro dentro do núcleo, gerando mais empregos e renda aos moradores;
Com o aumento da população com acesso ao crédito formal, há o surgimento de diversos empreendimentos que impulsionam a economia e ocasionam desenvolvimento regional, além de possibilitar que os moradores acessem linhas de crédito destinadas a construção, reforma e melhoria dos imóveis.
8 – Mitigação de conflitos fundiários urbanos
Com o reconhecimento do direito de propriedade, garante-se maior segurança jurídica aos cidadãos e reduzem-se os conflitos fundiários urbanos relacionados à disputa de terras.
O que deve conter um projeto de regularização fundiária?
Um projeto de regularização fundiária, de acordo com a Lei 13.465/2017, deve conter uma série de elementos para garantir a regularização de áreas urbanas ocupadas de forma irregular. A lei estabelece diretrizes para a regularização fundiária urbana, incluindo ações relacionadas à identificação, delimitação, demarcação e titulação das áreas, bem como à melhoria das condições de vida dos ocupantes.
1. Identificação das áreas: O projeto deve iniciar com a identificação das áreas irregulares, ou seja, aquelas que estão ocupadas de forma irregular, seja por meio de ocupação clandestina, invasão, ocupação em área de preservação ambiental, entre outras situações.
2. Levantamento topográfico: É necessário realizar um levantamento topográfico da área, com o objetivo de determinar as dimensões exatas do terreno e sua localização geográfica. Esse levantamento é importante para delimitar com precisão as áreas a serem regularizadas.
3. Cadastro dos ocupantes: O projeto deve incluir um levantamento cadastral dos ocupantes, para identificar quem são as pessoas que residem na área irregular e suas características socioeconômicas. Esse cadastro é fundamental para estabelecer critérios de prioridade na regularização.
4. Regularização documental: O projeto deve prever a regularização documental das áreas ocupadas de forma irregular, garantindo a titulação da propriedade para os ocupantes. Isso inclui a emissão de títulos de propriedade, registros imobiliários e outros documentos legais que comprovem a regularização da área.
5. Infraestrutura e serviços básicos: O projeto deve estabelecer ações para a melhoria das condições de vida dos ocupantes, incluindo a implantação de infraestrutura básica, como água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, iluminação pública, entre outros serviços essenciais. Essas melhorias são fundamentais para assegurar condições dignas de moradia.
6. Questões ambientais: O projeto deve levar em consideração aspectos ambientais, especialmente no caso de áreas ocupadas em áreas de preservação ambiental. São necessárias ações para minimizar os impactos ambientais e garantir a sustentabilidade da área regularizada.
7. Participação social: A lei prevê a participação da população afetada no processo de regularização fundiária. Portanto, o projeto deve incluir mecanismos para a participação dos ocupantes, garantindo que suas opiniões e necessidades sejam consideradas na elaboração das soluções.
8. Adequação urbanística: O projeto deve pensar na adequação urbanística das áreas, visando a melhoria da qualidade de vida e a inserção harmoniosa dessas áreas no contexto urbano. Isso pode incluir a criação de áreas verdes, espaços de convivência, equipamentos públicos, entre outros aspectos.
9. Regularização fundiária de interesse social: O projeto pode se enquadrar na modalidade de regularização fundiária de interesse social, prevista na lei. Nesses casos, é necessário cumprir critérios específicos estabelecidos pela legislação, como a oferta de áreas públicas para equipamentos comunitários e a destinação de parte da área para a construção de habitações de interesse social.
Essas são algumas das principais diretrizes que devem estar presentes em um projeto de regularização fundiária, de acordo com a Lei 13.465/2017. É importante ressaltar que cada projeto é único e deve ser adaptado de acordo com as características e necessidades específicas de cada área a ser regularizada.
Em conclusão: a REURB é um tipo de regularização fundiária específica para áreas urbanas irregulares, com foco na regularização de áreas ocupadas de forma informal, visando à regularização da propriedade e do uso do solo, enquanto a regularização imobiliária é um termo mais amplo que engloba todos os processos relacionados à legalização de imóveis e propriedades, tanto em áreas urbanas quanto rurais.
A regularização imobiliária, por sua vez, é um processo mais amplo que engloba a legalização de imóveis e propriedades, seja em áreas urbanas ou rurais. Isso pode incluir a regularização de títulos de propriedade, registros de imóveis, regularização de construções, entre outros aspectos relacionados ao direito imobiliário.
MM. Regularização e Legalização imobiliária conta com equipe técnica e interdisciplinar para auxiliá-lo em todo projeto de regularização imobiliária.
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