Entenda o que é a Regularização de imóveis e quais documentos são necessários e quem pode realizar a regularização imobiliária.

A regularização imobiliária é responsável por legalizar as construções, reformas, ampliações e ou modificações realizadas nos imóveis ou terrenos, sem licença prévia e/ou que se encontram à revelia da lei de direito urbanístico.

A regularização de imóveis tem por finalidade resolver as pendências de várias naturezas do imóvel, sejam elas junto a cartórios de registro de imóveis, órgãos municipais, estaduais e federais cadastro, pagamento de impostos, tais como o Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), taxas da união, laudêmio por exemplo, dentre outras situações.

Nesse sentido, confira, abaixo, algumas situações em que o imóvel pode ser considerado irregular pela Justiça e veja o que é possível fazer para solucionar este problema.

1-Obra construída no imóvel sem aprovação do Poder Público Municipal.

A construção de outro imóvel no terreno ou qualquer outra mudança reforma ou ampliação na planta original da casa precisam ser apresentadas na Prefeitura por meio de um projeto legal feito por um (a) engenheiro (a) ou arquiteto (a) capacitado (a), a fim de que o Poder Público, então, o autorize, sob pena de irregularidade.

Ressalte-se que o mesmo vale para aqueles que forem construir um imóvel do zero. O processo deverá ser

2- Imóvel não possui escritura

A escritura trata-se de um documento que precisa ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme dispõe artigo 1º, IV da Lei n. 6.015 de 1973. Dessa forma, a escritura é o documento público oficial que valida o acordo entre as partes, fazendo com que aquele ato jurídico, bem como seu objeto produzam efeitos perante terceiros. Assim, sem a escritura, a compra e venda de um imóvel não passa de um “contrato de gaveta”, isto é, um contrato de compra e venda informal e meramente ilustrativo, posto que seus efeitos são produzidos tão somente entre as partes envolvidas. Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se for vender o imóvel futuramente.

Neste caso, a saída é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser emitida (lavrada). Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento trata-se de um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel.

Porém, caso não encontre os antigos donos ou os herdeiros, ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, será necessário procurar a justiça. Nessa hipótese, portanto, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando que você está morando naquele imóvel há, pelo menos, cinco anos. Para isso, mostre contas, fotos ou leve algumas testemunhas.

3- A compra e venda do imóvel foi feita por “contrato de gaveta”.

Um contrato convencional costuma ser registrado em um cartório imobiliário e as transferências relativas à propriedade do imóvel são documentadas neste lugar. Caso ocorra algum problema relativo ao imóvel, os envolvidos podem recorrer aos registros realizados e verificar a legitimidade do responsável. No entanto, isso não ocorre no contrato de gaveta. Como ele funciona como um compromisso entre vendedor e comprador, sem outra parte envolvida, como um cartório de registro de imóveis, ele não garante juridicamente a compra caso ocorra algum problema. O risco maior e mais comum nessa hipótese é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe.

Por isto é importante registrar qualquer tipo de acordo; e solicite ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

4- O imóvel está em processo de inventário

Dizer que um imóvel está em processo de inventário significa dizer que o bem pertencia a alguém que faleceu e, em razão disso, não pode ser dividido ou vendido sem prévia autorização judicial.

Neste caso, essa situação pode ser regularizada de dois modos: de forma extrajudicial ou judicial. O primeiro caso, mais simples e rápido, pode ser resolvido em Cartório por meio de uma escritura pública; com a ajuda de um advogado (de preferência ao advogado especialista em direito imobiliário e ou urbanístico), a fim de solicitar o inventário.

Todavia, há algumas situações que exigem você procurar a justiça: por exemplo, quando o falecido deixou um testamento, ou ainda quando interessados no bem que não possam assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça) e quando há opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Em tais casos, o processo da regularização poderá ser mais demorado e complexo.

Dos documentos básicos necessários para a regularização:

• RG e CPF dos proprietários e se forem pessoa física
• Comprovante de endereço cópia de luz, água dos proprietários;
• CNPJ se proprietário for pessoa jurídica e cópia do contrato social e última alteração societária;
• Cópia do instrumento de contrato de compra e venda;
• Certidão da matrícula do imóvel a ser regularizado;
• Escritura do imóvel
• Projeto arquitetônico completo;
• Certidão negativa de débitos fiscais;

No entanto, é importante dizer que algumas prefeituras podem pedir documentos adicionais, isso dependerá do município em que a propriedade esteja localizada, já que as normas edilícias alteram para cada município.

Quem pode regularizar o imóvel

É fato que o processo de regularização imobiliária pode ser visto como algo lento e burocrático. No entanto, quando se sabe exatamente qual documento levar e como proceder, tudo fica mais simples, prático e eficaz. Importante ressaltar que o processo de regularização pode ser feito pelo advogado, com auxílio de arquiteto e engenheiro, já que deverá passar por várias etapas para a regularização. Se for procurar um advogado, o melhor para regularizar seu imóvel é o especialista em direito imobiliário e urbanístico.

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